番禺区二手房卖家义务咨询服务周到「广州合拓」火车站托运

广州为多贷z款签订阴阳合同，解除后能主张对方违约吗？

张静律师解答：不能。如下面这个案件，买家为多贷z款与卖家签订阴阳合同，故意在阳合同提高房款金额，终导致贷z款无法发放，合同不得不解除。卖家主张买家构成违约，要求赔偿违约金、利息、律师费等，法z院认为卖家在知情的情况下仍同意配合签订阴阳合同，也有过错，故不支持其赔偿请求。终判z决已经发生的费用各种承担，房屋过户回卖家，过户费用由买家承担。

判z决书节选：

法z院认为,本案为房屋买卖合同纠纷,诉z讼中,李卖家与聂买家一致同意解除双方签订的《房地产买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》,并将涉案房屋重新过户至李卖家名下。本案争议的焦点，关于李卖家主张聂买家支付违约金、垫z资付款利息及支付律师费、诉z讼保全责任保险费的问题。

⒈关于李卖家主张违约金的问题。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定,一方当事人违约时向另一方支付的损失。李卖家主张聂买家支付违约金的依据是聂买家未按约支付购房尾款78万元。本案中,聂买家未取得邮储银行荔湾支行发放的贷z款,主要原因是借z款人提供虚z假信息,包括签订阴阳合同。聂买家为了获取超额贷z款在签订《广州市存量房买卖合同》时将房屋成交价设定为112万元,李卖家在该合同上签名并捺印确认,应视为李卖家知道或者应当知道双方签订的合同为虚z假合同,导致贷z款银行不予放贷,李卖家存在过错,无权主张违约金。故李卖家主张聂买家赔偿违约金90000元,依据不足,不予支持。

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广州中介承诺买家垫z资赎契有效吗？

张静律师解答：除非有证据证明买家知情并同意，否则中介的承诺对买家不产生效力。如卖家坚持要买家垫z资赎契才过户，则构成根本违约。

判z决书节选：

关于林卖家与莫买家之间的房屋买卖合同关系解除的违约责任认定问题。根据《存量房买卖合同》约定,莫买家应在房管部门出具本次交易过户受理回执当天将150000元首期楼款支付给林卖家,无证据显示莫买家承诺提前支付150000元首期楼款用于赎契,至于中介公司与林卖家的协商内容,无证据证实莫买家对此知情并同意,故林卖家与中介公司的协商内容对莫买家不具有法律约束力,故林卖家主张莫买家未依约支付150000元首期楼款用于赎契构成违约,缺乏事实依据,本院不予采纳。

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广州夫妻一方擅自处分共有房屋，适用善意取得吗？

张静律师解答：如受让人是善意，则适用善意取得。如不是善意，则不适用。

《婚姻法司z法解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民z法z院不予支持。超出日常生活需要对夫妻共同财产进行处分，一方擅自将大额夫妻共同财产赠与或转让给他人，是无权处分行为。

在夫妻另一方事先不知情、事后未追认的情况下，如受让人并非善意第三人，所有权人有权根据物权的追及效力要求非z法占有人返还财产，夫妻中的受害方可以行使物上请求权，以配偶和婚z外同居者为共同被告，请求法z院判令其返还财产。

涉及具体处理问题，比如夫妻一方赠与婚z外情人房产，究竟是返还房屋还是返还相应的购房款。我们认为，一般可分为两种情况：1、如果赠与人给予受赠人钱款让其购房、购车等，赠与行为被确认无效后，受赠人应返还相应的钱款；2、如果赠与人是把原来登记在自己名下的房屋、车辆等变更登记至受赠人名下，受赠人则应返还原房屋或车辆。

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