租赁合同在抵z押权之后咨询服务周到「广州合拓」步步惊心的片尾曲

广州商品房买家未支付逾期付款违约金开发商能拒绝吗？

张静律师解答：合同有明确约定才可以，没约定就不可以。如下面这个案件，买家起诉开发商支付逾期违约金，开发商辩称买家逾期付款的违约金未支付，其有权延期，就不予支持。

书节选：

涉案补充协议约定:“乙方(袁买家)逾期付款,甲方(继某公司)不解除合同,愿意继续履行的,甲方除有权收取违约金及赔偿金外,还有权同时行使以下权利:若合同约定的交房日期到达,但乙方仍未交清房款的,甲方有权拒绝交付房屋;若房屋已经交付但尚未过户的,甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”,补充协议约定“乙方同意,在乙方付清所有房款之前,甲方保留该房屋的所有权,甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”,上述约定并未明确继某公司有权在袁买家未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行义务。支付全部购房款系购房人的主要合同义务,向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁买家已经支付全部购房款,其主要合同义务已经履行,袁买家因存在逾期付款需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价,继某公司在本案之前亦无向袁买家主张过逾期的违约金,继某公司现以袁买家未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延期限的理由,有违公平、合理原则,其该理由不能成立,本院不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州哪些情形下不能主张房屋买卖合同无效？

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条：当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

(一)出卖人未领取权属证书的;

(二)买卖未经抵z押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被依法采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;

(七)出违反法律规定出售房屋,侵害承优先购买权的;

(八)违反政z府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

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广州商品房买卖合同的格式条款有效吗？

张静律师解答：如合同约定的双方权利义务明显不对等，则该格式条款不一定有效。

首先，关于合同格式条款是否有效的问题。双方签约所用的《广州市商品房买卖合同》及其附件是开发商事先印好的格式合同。按照合同法的相关规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。案涉格式合同中，开发商逾期交楼违约责任明显轻于买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款不能认定为合法有效。

其次，关于是否应当对违约金上限进行调整的问题。开发商逾期18个月未通知收楼，且何时能交付仍不确定，若以总房款的2%的上限标准计算逾期交付违约金，显然有违公平原则和诚实信用原则，亦明显不足以弥补因开发公司违约给陈某某所造成的损失。根据《合同法》第z一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少”，人民z法z院可以依据当事人的诉请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。

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广州仅签订了认购书能起诉开发商办理房产证吗？

张静律师解答：不能，仅签订认购书的情况下，起诉办房产证不会支持。如下面这个案件，购房者2007年购买的房屋，已经缴纳了49万首期款，但只签订了认购书，未签订正式商品房买卖合同。终审理后认为仅签订认购书，房地产公司已破产，此种情况下不应支持办理房产证的请求，终驳回购房者的请求。如此处理的话，购房者很可能只能主张返还购房款及利息，而不能要房子，损失惨重。

书节选：

认为，邝某与拓某公司自愿签订的《某大厦商品房认购书》，出自双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。该认购书约定邝某应在2007年9月12日前向拓某公司支付首期楼款798703元，但邝某至今仅支付了498703元，尚余300000元未付。邝某次述称是因拓某公司的原因未向其主张该款项，但据其自述其中的478703元是通过银行转账的形式支付给拓某公司的，即其应当知道拓某公司的银行账号，故应按约定向拓某公司支付足额首期楼款，而无需拓某公司另行提出主张。邝某第二次述称是与拓某公司协商变更了首付及的金额，首先，邝某未提供直接证据予以证明；其次，邝某已付498703元加上金额110万元，已超过认购书约定的购房款总额，而又未有证据显示双方有进一步的补充约定。综上，邝某前后矛盾的两次陈述，本院均不予采信。因此，在邝某未按约定足额支付房款的情况下，主张拓某公司、越翔公司协助其办理《不动产权证书》并支付逾期违约金的请求，欠缺理据，本院不予支持。

张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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