文 / 巴九灵(吴晓波频道)
临近年关,回老家买房成了很多在大城市里打拼的年轻人的一个盼头。
前几天,58同城、安居客联合发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示,2020年有68.6%的人打算回老家买房子(包括家乡城市及家乡省会城市),这个数据比2019年高了近16%。其中,新一线城市重庆、成都、西安、武汉、苏州、杭州、南京是返乡置业的热门选择。
报告中还有一个比较有意思的数据,想在工作城市买房子的人从2019年的38%下跌到了今年的29.8%,不想买房的人则从9.3%减少到了1.6%。
可以看出,今年大家对于返乡置业的期待有所提高,一部分本来不想买房、本来想在工作城市买房的人将目光投向了价格相对友好的家乡城市。那么,如何挑出一套合适的房子,把辛苦赚的血汗钱都花在刀刃上呢?
今天,小巴给大家推荐的书叫做《冯仑:买房这些事儿》。作者冯仑是万通集团的创始人,也是一位有意思的“斜杠青年”,拥有法学博士学位的他,用做学问的方式研究商业和地产,被称作“地产思想家”“学者型开发商”。
在这本书中,他不仅一针见血地指出了选房买房的秘诀,也思考了“到底要不要买房”这个发人深省的问题。下面,我们就来看看这位房产大咖的观点。
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房价涨不涨,就看这5点
如何判断房子是涨还是跌?冯仑总结出了5个指标。
▶指标1:当地的人均GDP水平
根据宏观经济的研究,当人均GDP达到8000美元时,温饱问题基本解决,住宅市场趋向饱和。而目前,我国的人均GDP超过1万美元,从整体来看,住宅市场供应量已经饱和。
▶指标2:新房、二手房的成交量
如果一个城市卖出的二手房数量超过新房,那么就说明这个城市的楼市饱和,进入存量房时代,房价上涨动力减弱。
北京就是一个很好的例子。据我爱我家、中原房地产发布的数据显示,2019年北京成交的新房数量为6.96万套,二手房成交量则超过前者2倍,为14.5万套。从房价来看,2019年与2018年几乎持平,甚至还下降了0.56%。
▶指标3:人口增长量
房子是给人住的,一个城市的人口流入多,对房子的需求量就大,同时还会带动周边的消费、娱乐、就业等等。为什么一些收缩型城市的房子价格只有几万却卖不出去?原因在于人口流出率太高,经济在走下坡,房子没人接盘。
▶指标4:人口增长中积极人口增长的部分
这些年,越来越多的城市开启了“抢人”模式,值得注意的是,各个城市的落户优惠中都会提到的一点:高学历、高技术、创业型人才可以优先落户,并给予福利和补贴。
为什么要“抢人”却又“挑人”呢?因为这些人可以创造更多的社会价值和就业机会,给城市带来更多的经济效益与社会效益,反过来助推城市吸引更多的人。
▶指标5:城市的经济增长
这一点,毋庸置疑。一个城市的经济发展模式好,经济增速快,房价自然也会水涨船高。可以看到,目前以高新技术、互联网、生物医药、金融为产业重心的城市房价都在上涨。
02
新房vs二手房,怎么买不吃亏
十年前,如果问你买新房还是二手房,也许你会毫不犹豫地选择“买新不买旧”。不过如今,楼市发生了巨大转变,一方面是存量房时代的到来,新房供给少还要排队摇号,另一方面二手房齐全的配置也让刚需家庭动心。
新房or二手房,到底该怎么选择?冯仑从购买成本的角度,总结出了6条选房指南。
▶指南1:税费
不论买哪种房,你都需要交税,在同等房款下,二手房的税要超过新房。新房要交契税、公共维修基金和物业费,二手房则要交契税、个人所得税、增值税、物业费,以及一笔额外的中介费,价格一般为总房款的1%~3%。
▶指南2:首付
新房的首付是比较好计算的。比如在上海,购买首套房的首付是不低于35%,二套房的首付是不低于50%,首付可以直接算出来。但是二手房的首付就不一样了,在二手房的交易过程中,如果实际成交价低于专业机构的评估价,那么贷款部分只能按评估价计算,剩余差价也需要在首付中补足。
▶指南3:产权年限
新房的产权年限,住宅为70年,公寓为40年,而二手房则会短一些。这个年限不仅会影响居住时长,还会影响贷款年限,如果一套二手房只剩15年产权,那你最多只能贷15年,月供就会变高。
▶指南4:配套设施
新房是“买未来”,二手房是“买现在”。新房就是一张白纸,不仅内部装修是空白的(除了精装房),小区的外部建设也比不上成熟的二手房,不确定因素大。如果你是刚需,马上就要结婚,或者孩子马上就要念书,那么二手房就是一个不错的选择。
▶指南5:还贷时间
新房还贷从楼盘封顶后开始,有几个月的缓冲期,二手房则从过户的次月开始还贷。
▶指南6:议价空间
新房的定价是政府批准的,不会涨价,也不会轻易降价。二手房市场则是一个自由市场,如果你碰上个急于套现的房主,很有可能谈下一个合适的价格。不过也要注意,二手房的交易流程比较繁琐,存在房东违约、假房源等风险。
03
我们真的要买房吗
在这本《冯仑:买房这些事儿》里,冯仑这位“地产思想家”也提出了一个哲学派的思考,就是我们真的要买房吗?
冯仑在开篇第一章就一针见血地指出——
一提到房地产,很多人就觉得不幸福。没房的人不幸福,因为收入追不上房价。有房的人也不幸福,眼看着房子升值,但好像和自己没什么关系……因为他的家庭名下只有这一套住房。
正如冯仑所说的,现在年轻人的幸福程度太低了。这个原因出在哪?其实,对于买不起房的人来说,踏踏实实地租房也是一种选择,现在长租公寓市场发展良好,部分城市开始实行租购同权,如果将眼光投向世界,你甚至可以花二三十万在美国、北欧、西班牙、新西兰买一个小岛当岛主。
当我们在讨论买房的时候,我们在讨论什么?事实上,大部分人买房的初心是为了幸福感、自由度和安全性,但是现在大部分人都因为房子,走得很辛苦。
冯仑在书中写道:“内心自由的人才会与自由相遇。”
很多时候,我们因为房子而束手束脚,忘记生活的本质。冯仑提出的这个哲学性思考“要不要买房”,其实就是想让读者明白:不论你是选择买房、卖房、换房还是当个潇洒租客,不论你是选择留在一线城市,还是返乡置业,都不要忘记初心,不要因为房子而丢掉幸福。
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